刘军连 https://yyk.39.net/doctor/694482_comments.html超预期！央妈出手救楼市，打响新年第一枪！
龙年楼市的第一个大招，来了。
今天一大早，被这条新闻刷屏了：房贷利率降了！最新2月LPR报价公布，1年期贷款市场报价利率(LPR)报3.45%，与上月持平；5年期以上LPR报3.95%，上月为4.2%，大幅下调了25个基点。不寻常，太不寻常了。从模式来看，属于“不对称降息”，1年期LPR纹丝不动，5年期LPR大幅降息。而后者的构成主要是按揭房贷，针对性非常强。这属于给楼市定向放水。从幅度来看，自房贷利率与LPR挂钩以来，5年期LPR的降息幅度一般在5-15个基点，这次相当于一口气降了2倍，幅度相当大。救市已经不满足于“小步快走”，而是开始迈大步子，逐渐进入“狂暴模式”。从时机来看，刚刚公布的2月份MLF（中期借贷便利）操作利率维持不变，LPR却先行一步，属于非常罕见的情况。救楼市，已经十万火急了！01情况有多紧急？先给大家看一张图：这是年1月十大城市二手房价格地图。同比or环比，一线or二线，都是绿油油的颜色，清一色的跌！中指数据显示，1月楼市成交量整体同环比均下跌。环比跌幅为28.06%，同比跌幅为12.51%。要知道，去年1月份是包含春节在内的，而且很多人还“阳了”没法出门看房，今年成交量居然都比今年1月高！一线城市、二线城市、三四线城市，非常难得保持一致，成交量同环比均下降。其中，一线城市整体成交面积环比下降16.23%。跌幅最大的广州，比上个月少卖了差不多一半的房子。房子卖不出去，开发商一个个愁得睡不着觉。今年1月份，TOP房企销售总额为.3亿元，同比下降33.3%。去年基数已经很低了，相比去年同期，降幅又扩大1.6个百分点。本就少得可怜的成交量，变得更加“难以观测”。年楼市“开局不利”，紧迫感是很强的。上上下下看在眼里，急在心里。其实春节假期之前，各地就开始狂放大招。北京取消了严格执行多年的同种“双限”，深圳降低了社保个税年限，一个比一个着急。1月份成交太差了，2月又被春节假期影响，3月传统旺季近在眼前，必须让楼市热起来、兴奋起来。02此次5年期LPR利率下调25个基点，最大的受益者，当然是还没买房的人。这个月买房，下个月还贷，立马享受最低利率。目前，一线城市里，广州首套利率可以做到3.85%；二线城市里，南京首套最低3.65%；三四线城市里，肇庆据说已经3.35%了。至于已经买房的人来说，利好可能要晚一点才能兑现。LPR变更，房贷利率并不会直接跟着变，而是要等到重新定价日。一般来说是每年的1月1日，或者房贷发放的月份。也就是说，最晚要等明年初才能享受到。具体能省下多少钱呢？以首套房贷万元贷款30年为例计算，每月房贷可以少还约.8元，总的贷款利息可以省约5.22万元。当然了，一线和强二线城市，一套房动辄好几百万，能省下的钱就更多了。去年在广州买新房的朋友告诉我，她一个月能省多，一年下来差不多是一个轻奢包的钱。另一个买老破小的朋友说，他的月供能少将近两百块，两口子每月能加餐一顿海底捞，也不赖。怎么样，是不是觉得力度还不够？据我推测，这不会是今年唯一一次降息。北京上海很快会“3字头”（目前北京城六区首套房贷利率为4.05%），很多中小城市，房贷利率大概率要冲向“2时代”。回顾过去几次的救市经验，下调房贷利率，往往是第一步。太阳底下无新事。年如此，年亦如此。年的救市大潮，也是从年初的降息开始的。所以别着急，这次的降利率，同样只是一道开胃前菜！
上面的态度很坚决，接下来，要拼命给楼市打气、输血、供暖！
03
面对超预期利好，感到高兴的同时，我觉得特别可惜。这样的政策，如果在两年前出台，效果绝对比现在强十倍！那时候，大多数人对楼市还没失去信心。反观现在，看热闹、说风凉话的人反而占了不少。比如这句广为点赞的“他们放出了除了降价以外的一切措施，而我提供了除了购买以外的所有支持”。房价，真的没跌吗？年，一线城市核心区还能保持增长。年，楼市正式滑向普跌。放眼全国，轻则跌回年前，中则跌回年，重则跌回不知多少年前。北京顶级学区房，上海独栋别墅，广州江景大平层，深圳市中心海景房，这些最保值的硬资产，也开始降价卖。一切都逃不过周期，没有什么市场会永远上涨，或者永远下跌。房价在一定范围内下跌，属于挤泡沫式的合理回调，客观上是有利于楼市购买力恢复的。而房价出现非理性下跌，甚至超跌，将会是非常危险的事情。所以，这才是房地产政策出现“暴力拉升”背后的原因。政策必须要猛，才能大力出奇迹，把楼市从泥潭里给拉起来。拿出真正的大招，全力出击，彻底扭转预期。一线城市，还算是游刃有余，毕竟手上还有不少王牌。尤其北京上海和深圳，限购几乎没有松过。全国最顶尖的购买力，都在紧紧盯住这四座城市，伺机而动。据我预测，年北京、上海、深圳很有可能会考虑适当松绑限购区域。把一些有价值的次级核心区，向全国资金开放。强二线城市，每年仍然有相当数量的流入人口，住房需求不断增长。等到一线市场起来之后，能够吃到一部分外溢购买力。至于小城市，即便不想听天由命，也只能徒劳挣扎。春节后的第二个工作日，四川省宜宾市兴文县迫不及待宣布《购房补贴政策》，内容涉及鼓励企业预发工资交购房首付、可申请专项基金垫付月供等。尺度大胆，令人咋舌，但更多的是无奈。文兴县的困境，其实是广大中小城市的缩影。再低的姿态和身段，也难留住流向大城市的人口。小阳春在即，这些城市的业主们，需要考虑的不是赶紧买房，而是如何卖掉。对大多数家庭来说，卖房不仅意味着“止损”。卖掉手上的老房子小房子，然后置换更优质的房产，才能走上资产升级的康庄大道。
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